Não "fique aos papéis" com os CPCV's

O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) apesar de não ser obrigatório, é um acordo escrito celebrado entre o promitente vendedor (aquele que declara prometer vender) e o promitente comprador (aquele que declara prometer comprar). É - de forma muito simplista - um contrato por via do qual uma das partes declara prometer comprar determinado imóvel e a outra, por seu turno, declara prometê-lo vender.

O escrito que corporiza o contrato promessa de compra e venda define os direitos e os deveres de ambas as partes até à realização do contrato prometido (através de escritura pública ou documento particular autenticado). Por norma, a assinatura de um CPCV pressupõe o pagamento de um sinal, o qual é definido de forma livre por acordo de ambas as partes.

Note-se que a celebração de um contrato promessa de compra e venda tal como a de qualquer contrato tem implicações e, por isso, antes de assinar o contrato é importante verificar e garantir que tudo o que consta naquele escrito está em conformidade com o que foi acordado.

Recomenda-se, por isso, que o CPCV seja assinado preferencialmente após a aprovação do crédito bancário ou conste do CPCV uma cláusula que possibilite ao promitente comprador desistir do negócio caso o banco não aprove o crédito.

Além disso, no caso da compra de uma casa em planta ou em construção, o clausulado do CPCV deverá ser feita com especial cuidado, de forma a garantir que todos os detalhes estão salvaguardados. Com efeito, deverá ser solicitado o caderno de encargos (é o documento de um projeto que estabelece as diretrizes técnicas, jurídicas e administrativas relativas aos aspetos da execução da obra, bem como as obrigações atribuídas a cada interveniente daquele projeto) para que seja possível verificar se as condições acordadas foram (ou não) respeitadas. Este caderno de encargos poderá e deverá ser anexado ao contrato promessa de compra e venda.

Não menos importante são os timings estabelecidos no CPCV.

Neste particular é importante ter presente que os imprevistos e constrangimentos que impedem a pronta realização da escritura de compra e venda são frequentes e sucedem quer por razões imputáveis ao vendedor, quer ao comprador sendo, por isso, aconselhável que o vendedor e o comprador acordem um prazo razoável e a ambos confortável como sendo a data prevista para a celebração da escritura pública.

Como já referido, o CPCV é um documento que vincula as partes contratantes a cumprirem o seu clausulado. Como tal, antes de se assumir o compromisso de comprar uma determinada casa, o comprador deverá verificar se o imóvel cumpre todos os requisitos legais. Nesse sentido, certifique-se de que a casa está inscrita na matriz predial, tem a licença de utilização e certificado energético. Caso o imóvel esteja ainda em fase de construção verifique se o mesmo tem a devida licença. Caso contrário não deverá assinar o contrato. Para sua segurança, certifique-se de que o CPCV inclui uma garantia de que não existem dívidas ou outros ónus sobre o imóvel que pretende adquirir.

Por fim, outro aspecto a ter em consideração prende-se com as penalizações em caso de incumprimento do contrato é que, note-se, tanto o comprador, como o vendedor deverão estar plenamente conscientes da importância das condições acordadas no CPCV que celebram e, bem assim, das penalizações que ambos podem incorrer em caso de incumprimento. Neste sentido, por regra, caso a situação de incumprimento seja causada pelo comprador, este perde a totalidade do sinal que foi pago no momento da assinatura. No caso de ser o vendedor a quebrar as condições do contrato, este poderá ser obrigado a devolver o valor do sinal, em dobro, ao comprador.

Quando for formalizar o contrato-promessa, tenha em atenção os requisitos a constar no documento:

- identificação das partes (nome completo, estado civil, morada e identificação civil e fiscal);

- identificação do imóvel (física, registal, fiscal e licença de utilização);

- prazo para a realização do contrato definitivo (escritura), assim como as consequências desse prazo ser ultrapassado;

- preço de venda acordado;

- montante do sinal dado como adiantamento;

- montantes dos reforços do sinal, caso existam, assim como as datas para os respetivos pagamentos;

- referência à execução específica, que permite, a qualquer uma das partes, obter sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial em falta;

- indicação de que a habitação será vendida livre de ónus e encargos;

Em suma, antes de assinar um CPCV analise com cuidado as cláusulas constantes do mesmo e, em caso de dúvida, procure um profissional habilitado para o esclarecer.